Будівництво 2018

ЗМІСТ

Випадкові статі

Гнучкий камінь

Гнучкий камінь розроблений і створений спеціально для декоративного оздоблення приміщень.Гнучкий камінь в інтер'єрі здатний відображати всю структуру і красу піщаних ...


Пристрій інженерних систем. Система теплої підлоги

Уявіть собі морозний зимовий ранок.Ви встаєте, йдете у ванну і голими ногами наступаєте на керамічний підлогу, а він ...


Обслуговування інженерних систем. Чистий цегельний камін

Чистий цегельний камін не тільки запобігає ризику пожежі, але ще і дуже естетично виглядає.Якщо Вам здається, що ...



Главная » Робимо ремонт самостійно. Рекомендації фахівців

Новини іпотечного кредитування



За час кризи кредити на нерухомість, особливо валютні, дуже сильно зіпсували банківську систему. Ось тому банки не особливо хочуть відновлювати кредитування нерухомості. Та й "довгих" грошей, необхідних для повернення в сегмент іпотеки, у банкірів немає.

Однак деякі банки все ж пропонують кредити.

Причому рекламують ставки всього 14-20% річних.Складний ринок. Незважаючи на те, що вже в 2010 році банки почали проводити активну кредитну політику, до сегменту іпотеки відношення все ще дуже насторожене.

І хоча про готовність видати кредит на нерухомість заявляє вже більше 30 банків, в реальності умови кредитування залишаються невигідними, а вимоги до позичальників жорсткими. При цьому, якщо нерухомість на вторинному ринку придбати в кредит ще можливо, то на первинному практично нереально. Одна з проблем, яка перешкоджає відновленню нормального іпотечного кредитування це "заморожене" стан ринку нерухомості: продаж дуже мало, покупці малоактивні, а продавці, природно, ціни скидати не хочуть.

У підсумку, угоди з житлом точкові, і в банків немає вагомого стимулу відновлювати кредитування, робити умови більш лояльними. "Далеко не всі банки України зацікавлені у розміщенні" дорогих "ресурсів на дуже тривалий термін, враховуючи загальну економічну ситуацію в країні", - каже Анжела Арістархова, директор департаменту розвитку роздрібного бізнесу Кредитпромбанку.

Забудовникам ж взагалі не позаздриш, адже за різними оцінками, більше половини будівництв до цих пір "в просте", а терміни здачі практично кожного об'єкта зриваються. Саме тому банки завзято не хочуть кредитувати ті будинки і квартири, які не введені в експлуатацію. І погоджуються видавати кредити хіба що під ті проекти, в яких вони є партнерами або власниками забудовників. "Банки не хочуть кредитувати забудовників тому, що багато недобудовані об'єкти кілька разів кредитовані, продані, і банки не знають в кінцевому підсумку, кого вони будуть фінансувати", - пояснює Світлана Черкай, заступник голови правління Ерсте Банку.

Крім того, здешевити іпотечні кредити банки не можуть ще й з тієї причини, що у них просто немає грошей.

Так, приплив депозитів за 2010 рік був колосальним тільки від фізичних осіб "прийшло" майже 50 млрд грн.

Але все це "короткі" ресурси, які не можуть в повній мірі забезпечувати видачу довгострокових кредитів на 5, 10 і вже тим більше 20 років. Саме тому по іпотеці банки знижують ставки дуже повільно і дуже неохоче. Тим не менш, при бажанні навіть зараз можна знайти пропозиції від банків по осудним умовам.

А протягом року, як обіцяють банкіри, ставки по іпотеці все ж будуть знижуватися, тому що повноцінне відновлення кредитування неминуче. Просять дорого Що цікаво, розкид ставок на іпотечні кредити залишається великим. Наприклад, можна зустріти як кредитні пропозиції під 14-17% річних, так і ставки на рівні 25-27% на рік.

Середня реальна ставка (тобто, з урахуванням усіх додаткових платежів і "поборів") знаходиться в межах 20-22%, що, погодьтеся, дуже недешево.

Наприклад, якщо брати кредит під такі відсотки, то протягом 5 років позичальник "подарує" банку майже 50% вартості житла, за 10 років переплата складе 2 квартири, а через 20 років понад 200%.

Самі банкіри пояснюють неоднорідність ставок тим, що в плату за кредит банк закладає не лише майбутні виплати за депозитами, а й стан кредитного портфеля. Простіше кажучи, ті банки, які встановлюють високі ставки, найімовірніше мають досить велику частку "проблемки" і виходять на кредитний ринок дуже обережно. Крім того, частина банків вже перейшла на плаваючі ставки, які залежать від прибутковості депозитів і переглядаються щорічно.

У зв'язку з чим проводяться консультації і дослідження для бізнесу. Для кредитора це своєрідний захист від нестабільності на ринку, але для позичальника небезпека того, що з року в рік ставка буде збільшуватися, причому, без його згоди. Також на плату за кредит впливає те, що саме кредитує. Наприклад, найнижчі відсотки (в районі 15-16%), як правило, доступні для нерухомості зі "вторинного" ринку, а також по споруджуваних об'єктах, які банки пропонують спільно із забудовниками-партнерами.

Найбільш високі ставки встановлюються в тому випадку, якщо позичальник сам вибирає житло на "первинному" ринку, а також для найбільш "довгих" кредитів до 10-20 років. "Зараз існує кілька банків, що пропонують кредитування не локалізованих об'єктів на первинному ринку, але ця можливість вибору виллється в підвищені відсотки для позичальника, оскільки виникають додаткові ризики і витрати для банків", - пояснює Юрій Руденко, старший експерт відділу ринкової аналітики Укрсиббанку.

Поступово знижується й розмір початкового внеску.

Якщо ще півроку тому банки вимагали внести мінімум 40-50% вартості житла, то зараз середній розмір авансу знаходиться в районі 30%, а також вже зустрічаються пропозиції від банків, які згодні видавати кредити до 80-90% ціни квартири. Додаткові витрати позичальника як і раніше складаються з страхування житла (близько 0,2-0,3% в рік), життя позичальника (0,4-0,6% щорічно), а також з держмита в розмірі 0,1% і відрахувань до Пенсійного фонду 1%. Доведеться розщедритися на 1-2 тис. грн за послуги нотаріуса і оплатити разову комісію банку 1-5%.

Примхи банків Взагалі кредит можна отримати далеко не на всю нерухомість. Так, дуже багато банків згодні кредитувати лише те житло, яке знаходиться в столиці та обласних центрах. Їхня логіка цілком зрозуміла: у разі, якщо позичальник не зможе погашати кредит, у великому місті продати квартиру набагато простіше, ніж де-небудь у "казна".

Але особливо допитливі банки по відношенню до "первинці". Як уже згадувалося, найчастіше позичальникові доводиться погоджуватися на проекти пропоновані банком спільно із забудовником-партнером. Зрозуміло, це обмеження і за квадратними метрами, і за цінами.

Однак якщо позичальник хоче вибрати житло, що купується на первинному ринку самостійно, прав у нього ще менше. По-перше, житло повинне бути добудовано мінімум на 80-90%, в іншому випадку банк відмовиться розглядати навіть заявку на кредит. По-друге, не виключено, що доведеться запастися альтернативним заставою, яка покриє збитки банку в тому випадку, якщо будинок так і не буде добудований. "На довгі, за сьогоднішніми мірками, терміни кредитування (понад 15 років) кількість пропозицій банків по" первинного "ринку знижується в рази, а особливістю таких кредитів буде передача альтернативного застави в іпотеку за кредитом - вже готової іншої нерухомості кредитованого клієнта", - коментує голова правління Енергобанку Олена Малинська.

Крім того, "недобуди" - це ще й більш жорсткі умови кредитування: висока ставка, яка може досягати 25-28%, крупний початковий внесок, на рівні 40-60%, а іноді укорочені терміни кредитування, до 5-10 років максимум.

Правила жорсткого відбору Вимоги, які банки виставляють до позичальників дуже різні. "При здійсненні аналізу платоспроможності потенційного позичальника вимоги до нього висуваються одні й ті ж незалежно від того, чи йде мова про кредитування покупки нерухомості на первинному або вторинному ринках", - наголошує Анжела Аристархова. Зрозуміло, ніхто з кредиторів не бере до уваги неофіційні доходи, і всі грошові потоки потрібно підтверджувати документально. Також необхідно володіти постійним місцем роботи.

Тому, якщо трудова книжка "рясніє" записами, це може зіграти проти позичальника. Мінімальна підтверджена зарплата, з якої банк візьметься розглядати заявку на кредит становить 4-6 тис. грн.

І, зрозуміло, чим вище тим краще. Наприклад, якщо заробляти 10 тис. грн на місяць, можна розраховувати на купівлю квартири вартістю близько 400-450 тис. грн, за умови, що термін кредиту буде до 10 років, а первинний внесок від 30%. При зарплаті в 20 тис. грн сума кредиту при інших незмінних умовах зросте вже до 600-800 тис. грн. "Також для оцінки позичальника важлива наявність додаткових активів, крім нерухомості, що купується, - авто, заміського житла, земельних ділянок, пр., тому що це говорить про стабільний фінансовий стан клієнта", - розповідає Валерій Пацуй, керівник департаменту стратегічного розвитку і маркетингу роздрібного бізнесу ПУМБ.

Коли доходів не вистачає, банк може піти кількома шляхами. Перший попросту відмовити, особливо якщо рівень заробітку критично не дотягує до необхідного (як правило, зарплата повинна перевищувати платіж по кредиту в 3-4 рази). Другий зажадати платоспроможного поручителя з числа близьких родичів або надати додатковий, якісний заставу.

При третьому варіанті банк може посилити умови кредиту: підвищити початковий внесок, ставку або скоротити терміни. А що ж далі? Як би там не було, банкіри обіцяють, що до кінця року, що наступив ставки за всіма кредитами, і по іпотеці в тому числі, стануть більш лояльними.

Зокрема, кредитування нерухомості може подешевшати на 3-4 п.п. Тобто, позичальникам доведеться платити банкам 12-14% на рік, що радує.

Тим не менш, все більшого поширення набувають плаваючі ставки, особливо по кредитах строком більше 10 років. Банки, навчені гірким досвідом, вже не мають наміру легко розлучатися з грошима, як раніше. "На сьогоднішній день спостерігається тренд щодо зниження вартості ресурсів для банків поступово опускаються ставки за депозитами, а, відповідно, і за кредитами. З урахуванням наявності надлишкової ліквідності по всій банківській системі і на тлі посиленої вибірковості банків при відборі позичальників, можна прогнозувати поступове плавне зниження кредитних ставок ", - підкреслює начальник відділу продуктів для заможних клієнтів Укрсоцбанку Богдан Гапонюк.

Найімовірніше, розмір початкового внеску також буде поступово знижуватися до 10-20%.

Тим не менш, на ринку залишиться чималу кількість банків, які будуть вимагати аванс не нижче 20-30%. Причина все та ж: висока частка "проблемних" кредитів у їхніх портфелях і відсутність достатньої кількості надійних позичальників. А ось повернення валютних кредитів, незважаючи на те, що мораторій на них закінчився ще 1 січня, чекати не варто.

У цьому незацікавлені самі банки, які мають колосальні проблеми з тими позичальниками, які брали кредити в доларах і євро ще до кризи. Тому кредитувати у валюті будуть банки, у яких цієї валюти в надлишку, а таких на ринку одиниці. З первинної ж нерухомістю спрогнозувати ситуацію вкрай складно, тому що все залежить від того, що буде відбуватися з будівельними об'єктами.

Саме пожвавлення забудовників і стане чинником, здатним розблокувати повноцінне кредитування "первинки", без прив'язки до конкретних забудовникам і зробить ці кредити доступними для громадян.

До речі, певну роль у відновленні іпотечного кредитування може зіграти і держава. Це і бюджетна підтримка фонду сприяння молодіжному будівництву, і фінансування Державної іпотечної установи. Однак, для цього потрібні реальні дії, а не обіцянки чиновників.

І чи будуть зроблені якісь кроки дуже спірне питання. Віктор Стуков Забудовнікі.com.ua

domik.net




Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения


Search
27 мая 2018 года

Copyright © 2013-2018 Строительство (0.0427 сек.)